Antworten auf häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann benötige ich ein Mietwertgutachten?

I.d.R. wird ein Mietwertgutachten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens von Seiten

  • des Vermieters (zur Begründung der Mieterhöhung)
  • von Seiten des Mieters (zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens)
    benötigt, wenn für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete u.a. kein Mietspiegel vorhanden ist.
Wann benötige ich ein Mietwertgutachten?

I.d.R. wird ein Mietwertgutachten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens von Seiten

  • des Vermieters (zur Begründung der Mieterhöhung)
  • von Seiten des Mieters (zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens)
    benötigt, wenn für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete u.a. kein Mietspiegel vorhanden ist.
Was ist ein Mietwertgutachten?
Bei einem Mietwertgutachten handelt es sich um eine Ermittlung des Mietwerts (der ortsüblichen Vergleichsmiete), welcher durch die Sachverständige mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung in Bezug auf eine Immobilie, unter Berücksichtigung der mietwertrelevanten Eigenschaften, erstattet wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch die Sachverständige sachkundig, unabhängig, persönlich und weisungsfrei ermittelt. Ein Mietwertgutachten kann auch zwecks Wohnwertvergleich zweier Mietobjekte erstellt werden.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind, vgl. BGB § 558.

Was ist ein Mietwerttypengutachten?

Ein Mietwerttypengutachten bezieht sich bei Ermittlung eines Mietwerts (der ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht unmittelbar auf eine konkrete Wohnung, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Räumlichkeiten, die in einen Wohnungstyp zusammengefasst werden.

Bei der Erstellung von Typengutachten für den Wohnungsbaubestand von mehreren gleichartigen Wohnungen ist zunächst eine Analyse des Bestandes nach Wohnungstypen oder Gebäudetypen erforderlich.

Kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch für eine möbliert vermietete Wohnung ermittelt werden?

Ja, die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch für eine möblierte Wohnung erstellt werden. Es wird im Rahmen der Gutachtenerstellung zunächst eine Leerraummiete und für die Möbel ein Möblierungszuschlag ermittelt.

Was ist unter einer Miete unter „Dach und „Fach“ zu verstehen?

In Gewerbeobjekten ist vom Mieter neben der Miete incl. der Betriebskosten und der Heizung auch die Instandhaltung des Gebäudes („Dach und Fach“) zu tragen.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten stellt den Verkehrswert eines Bewertungsobjekts z.B. einer Immobilie oder eines Rechts z. B Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Leitungsrechte etc. zu einem Stichtag fest.

Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird bei z. B.

  • einer Vermögensübersicht
  • Erbauseinandersetzungen
  • Ehescheidungen
  • Kauffinanzierungen
  • Veräußerung
  • Versicherung

benötigt.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, der Marktwert ist der wahrscheinlichste Kaufpreis eines Bewertungsobjekts zu einem Stichtag, vgl. BGB § 194.

Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich durch den Preis, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht

  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten
  • den tatsächlichen Eigenschaften
  • der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder sonstigen Gegenstand der Wertermittlung
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre, vgl. BGB §194
Was bedeutet „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“?

Unter einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr wird i.d.R. der freie Handel auf dem freien Markt ohne u.a. zeitlichen oder wirtschaftlichen Druck der Parteien verstanden.

Was ist unter dem gemeinen Wert zu verstehen?

Das Bewertungsgesetz definiert in § 9 den „gemeinen Wert“, Er bestimmt sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr z.B. bei bebauten Grundstücken, durch den Preis (Verkehrswert), der bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Was ist mit „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes“ gemeint?

Kann der Steuerpflichtige z. B. mit einem Verkehrswertgutachten eines ö.b.u.v. Sachverständigen nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert, so ist dieser Wert bei der Höhe der Grunderwerbsteuer oder der Erbschaftsteuer anzusetzen. Ziel dieser Regelung ist der Schutz des Steuerpflichtigen vor z.B. einer zu hoch angesetzten Erbschaftssteuerzahlung.

Welche Unterlagen sind bei einer Verkehrswertermittlung von einem Auftraggeber zur Verfügung zu stellen?

Es sind u.a. folgende Unterlagen zur Verfügung zu stellen:

  • aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung I +II; falls Rechte oder Lasten in Abteilung II eingetragen sind, die dazugehörigen Bewilligungen bzw. Urkunden
  • aktueller Katasterplanauszug
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses über evtl. Eintragungen im Baulastenverzeichnis
  • die Bauakte des entsprechenden Objektes mit den Bauplänen und Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen
  • die Bodenrichtwertkarte
  • aktuelles Messprotokoll des Schornsteinfegers
  • Informationen über Altlasten (falls gewünscht)
  • Informationen über Bergschäden (falls gewünscht)
  • Mietverträge (falls vermietet)
Kann eine Verkehrswertermittlung auch durchgeführt werden, wenn keine Bauunterlagen in der Bauakte zur Verfügung stehen?

Ja, es kann auch eine Wertermittlung durchgeführt werden, wenn keine Bauunterlagen zur Verfügung stehen. Im Rahmen der Gutachtenerstellung wird ein stichprobenartiges Aufmass erstellt, auf dessen Grundlage die Raumbeziehungen des Gebäudes im Gutachten dokumentiert werden.

Die Sachverständige wird im Rahmen der Gutachtenerstellung beurteilen, ob das Gebäude genehmigungsfähig ist.

Kann ein Verkehrswert für einen in der Zukunft liegenden Stichtag ermittelt werden?

Nein, eine Prognose ist nicht zulässig.

Was ist ein merkantiler Minderwert?

Ein merkantiler Minderwert ist eine psychologische Minderung des Verkehrswerts wegen einer Abneigung bzw. Vorbehalte der Markteilnehmer z.B. hinsichtlich eines Risikos von Schäden und Mängel, obwohl diese vollständig beseitigt worden sind.

Ich es möglich ein Verkehrswert für ein Anwesen zu ermitteln, auf dem ein Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch lastet?

Ja, es ein mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch belasteter Verkehrswert zu ermitteln. Dabei ist zu beachten, dass die Wertminderung des Verkehrswerts durch das Recht i. d. R. nicht dem Wert des Rechts entspricht. Für die Ermittlung des Werts des Rechts ist ein weiteres Gutachten erforderlich.